신혼부부 내집마련, 7월부터 달라지는 DSR 3단계! 실수요자 대출 얼마나 줄어드나? DSR 대출 시뮬레이션

 

 

2025년 7월부터 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제가 전면 시행됩니다. 특히 내집마련을 꿈꾸는 신혼부부라면 이번 규제가 어떻게 작용하는지, 실제로 얼마나 대출이 줄어들게 되는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
본 포스팅에서는 DSR이 무엇인지부터 시작해, 신혼부부가 실제로 얼마나 대출을 받을 수 있는지 실제 예시와 함께 쉽게 풀어드릴게요!!

 

 

 

DSR이란? — DTI랑 뭐가 다를까?

DSR(총부채원리금상환비율)

개인이 보유한 전체 대출(주택담보대출, 신용대출, 카드론, 학자금대출 등)의 원리금 상환액이 연소득의 몇 %를 차지하는지를 계산하는 지표입니다. 예를 들어, 연소득이 6,000만 원인 사람이 대출 원리금으로 3,000만 원을 갚고 있다면 DSR은 50%입니다.
DTI(총부채상환비율)은 주택담보대출 이자와 원금만 포함하는 반면, DSR은 모든 대출의 원리금을 포함하기 때문에 훨씬 더 강력한 규제입니다.

 

 

 

DSR 3단계, 뭐가 달라지나?

7월부터는 1억 원 초과 대출만 받아도 DSR 심사를 받게 됩니다.
이제 신혼부부가 집을 사기 위해 2억~3억 원 대출을 받는 경우에도 DSR 규제를 피할 수 없습니다.

 

 

 

 

신혼부부가 특히 불리한 이유

이유1. 맞벌이라도 초기 연소득이 낮음
→ 평균 합산 6,000만~8,000만 원
이유 2. 신용대출, 전세대출 등 부채가 이미 존재할 가능성
→ 결혼·혼수자금 등
이유 3. 자녀 계획 등으로 향후 지출 불확실성 큼

 

이런 상황에서 대출 한도가 **DSR 40%**로 묶이면, 실질적으로 주담대 가능 금액이 크게 줄어듭니다.

 

 

 

실제 대출 가능 금액 예시

<사례: 신혼부부 A씨 부부 (맞벌이)>
EX) 남편 연봉: 4,500만 원 + 아내 연봉: 3,800만 원
= 부부 합산 연소득: 8,300만 원

-기타 대출: 신용대출 없음, 전세대출 없음 (무부채 가정)
-주택 구입 예정 가격: 9억 원
-자금 보유액: 3억 원
-필요 대출: 6억 원

이 경우, DSR 40% 규제 적용 시 계산:
연소득 8,300만 원 × 0.4 = 3,320만 원 (연간 원리금 상환 한도)
월 상환 가능 금액: 270만 원

현재 대출 금리 4% 기준으로 계산하면, 6억 원을 30년 만기 원리금균등 상환할 경우 월 상환액은 약 286만 원으로 DSR 한도를 초과하게 됩니다.

즉, A씨 부부는 최대 5억 6천만 원 정도까지만 대출이 가능해집니다.
→ 부족한 4천만 원은 자력으로 추가 자금을 마련해야 함.

 

 

 

 

대출 금액이 줄어드는 핵심 요인

 

 

 

 

그럼 어떻게 준비해야 할까?

 

1. 기존 부채 조정 또는 상환
- 신용대출, 마통 한도 축소
- 전세대출은 분할상환 계획 고려

2. 대출 만기 최대한 길게
-30년 이상 장기 대출 선택
-변동금리보다 혼합형 또는 고정금리 고려

3. 신혼부부 특별공급 + 생애최초 활용
청약통장 10년 이상, 무주택자 조건 충족 시

→ 분양가의 30~70% 대출 가능

4. 부동산 실거주 위주로 선택
투기과열지구보다 조정지역 또는 비규제지역에서 내집마련 시
→ LTV(주택담보대출비율) 우대 적용 가능

 

 

 

 

대출 전략이 곧 집값이다

2025년 하반기부터는 대출 전략이 더 중요해집니다. 신혼부부의 경우 단순히 “집을 사고 싶다”는 마음만으로는 어려운 시대입니다. 정확한 소득과 부채 관리, 대출 시뮬레이션, 청약 전략 등을 종합적으로 고려해서
현실적인 내집마련 계획을 세우는 것이 필요합니다. 부부가 함께 재무 상담을 받아보거나,은행의 DSR 사전심사 시스템을 활용해보는 것도 추천드립니다.